Poznámka: Tato stránka popisuje modelovou situaci — typický scénář, se kterým se v této niche setkáváme. Není to konkrétní případ konkrétního klienta. Čísla představují realistický rozsah z trhu.
Modelová situace
Klient kolem 30–40 let, žije a pracuje typicky v Praze nebo jiném krajském městě. Po smrti rodičů zdědí 1/4 rodinného domu v Brně — spolu se třemi dalšími sourozenci, kteří získají stejné podíly 1/4.
Klient v Brně nebydlí, dům nepotřebuje. Chce peníze — má vlastní hypotéku, plánuje nákup nemovitosti, nebo prostě nechce držet majetek v jiném městě.
Jeden ze sourozenců (typicky ten, kdo v domě bydlel s rodiči nebo má k němu emoční vazbu) chce dům podržet jako rodinný majetek. Souhlasí s vyplacením ostatních — ale za cenu, kterou stanovil laicky (podle inzerce „srovnatelných” nemovitostí, představy o emoční hodnotě, slyšených příběhů o „vysokých výkupních nabídkách”). Cena je obvykle 20–30 % pod realistickou tržní hodnotou podílu.
Tržní parametry:
| Položka | Realistický rozsah |
|---|---|
| Tržní hodnota celého domu | 3,5 – 4,3 mil. Kč |
| Teoretická hodnota podílu 1/4 | 0,88 – 1,08 mil. Kč |
| Laická nabídka sourozence | 0,65 – 0,8 mil. Kč za podíl |
| Realisticky dosažitelné vyplacení | 0,85 – 1,0 mil. Kč za podíl |
Hlavní výzva
V této modelové situaci typicky selhává komunikace kolem ceny:
- Sourozenec, který chce dům, podceňuje hodnotu klientova podílu — laické srovnání, obrana proti „nadměrnému požadavku”.
- Klient nemá nezávislý argument pro vyšší cenu — bez znalce má jen pocit, že nabídka je nízká.
- Komunikace mezi sourozenci se obvykle emocionálně zatěžuje — každý další pokus o vyjednávání eskaluje konflikt.
Bez nezávislé kotvy klient buď přijme nízkou nabídku (a ztratí desítky až stovky tisíc korun), nebo rezignuje a obrátí se na výkupce s ještě nižší cenou.
Modelový postup (co dělá Narovnáno)
Krok 1 — znalecký posudek jako vyjednávací kotva
Koordinujeme soudního znalce specializovaného na bytové a rodinné domy v Brně. Doba zpracování posudku obvykle 2–3 týdny. Náklad hradíme my v rámci success fee modelu — klient nepředfinancovává.
Posudek se diskutuje se sourozenci strukturovaně. V této modelové situaci znalec obvykle stanoví hodnotu mezi laickou nabídkou kupujícího sourozence a klientovým očekáváním. Sourozenec ho přijímá jako reálné výchozí číslo a otevírá se možnost férové dohody.
Krok 2 — strukturovaný návrh dohody o prodeji
Místo telefonického vyjednávání předkládáme písemný strukturovaný návrh dohody — kupní cena za klientův podíl, splatnost (typicky z hypotéky kupujícího sourozence), termín převodu, vyrovnání nákladů na notáře a katastr.
Cena vyplacení obvykle navržena v pásmu 80–92 % teoretické hodnoty 1/4 — kompenzuje sourozenci za rychlost a eliminaci rizika alternativních cest (společný prodej, žaloba).
Krok 3 — koordinace hypotéky kupujícího sourozence
Pokud kupující sourozenec potřebuje hypotéku (typicky 70–85 % ceny vyplacení × počet vyplacených sourozenců), koordinujeme spolupráci s hypotečním poradcem. Schválení hypotéky 4–6 týdnů.
Krok 4 — uzavření a převod
Smlouva přes notáře s notářským zápisem. Vklad do katastru do 4 týdnů. Klient dostane peníze přímo na účet z notářské úschovy v okamžiku vkladu.
Realisticky dosažitelný výsledek
| Položka | Realistický rozsah |
|---|---|
| Tržní hodnota celého domu (znalec) | 3,5 – 4,3 mil. Kč |
| Teoretická hodnota klientova podílu 1/4 | 0,88 – 1,08 mil. Kč |
| Brutto prodejní cena klientova podílu | 1,0 mil. Kč (100 % tržní hodnoty) ✅ |
| − Naše provize 20 % ze 0,85–1,0 mil. | −170 – 200 tis. Kč |
| Klient čistý zisk (před daní) | 0,80 mil. Kč (80 % tržní hodnoty) ⭐ |
| Daň z prodeje | 0 Kč, pokud splňuje časový test (u dědictví započítává doba zůstavitele) |
| Doba realizace | 6 – 9 měsíců |
Porovnání cest pro klienta
| Cesta | Klient čistě obdrží | Doba |
|---|---|---|
| Specializovaný výkupce podílu | 500 – 600 tis. Kč | 4 týdny |
| Klient přijme laickou nabídku sourozence | 650 – 800 tis. Kč | 2–4 měsíce |
| Soudní zrušení spoluvlastnictví | 600 – 750 tis. Kč (dražba) | 2–3 roky |
| Modelový postup s Narovnáno | 680 – 800 tis. Kč | 6–9 měsíců |
V tomto modelu rozdíl mezi výkupcem a Narovnáno je typicky 100–200 tisíc Kč ve prospěch klienta — i po naší 20% provizi. Pokud sourozenec nabídl laicky pod znaleckým posudkem, Narovnáno přidá dalších 50–150 tis. Kč navíc.
Co si z modelu odnést
- Laická nabídka sourozence po dědictví typicky podceňuje hodnotu podílu o 20–30 %. Bez znalce klient těžko argumentuje pro vyšší cenu.
- Znalecký posudek od soudního znalce rozhoduje o jednání v hodnotě stovek tisíc Kč. Bez něj klient těžko argumentuje pro vyšší cenu.
- Strategická třetí strana odstraní emoční rozměr — sourozenec jedná věcně, protože vyjednavač nemá s rodinou společnou historii.
- Pokud klient chce dům podržet (opačná situace), naše služba na to není — viz pro koho nejsme.
Pokud jste v podobné situaci
Pokud máte dědický podíl a chcete z něj ven, popište nám situaci přes AI poradce v rohu obrazovky nebo si rezervujte krátký nezávazný hovor. Klient platí success fee až po úspěšném prodeji — žádné platby předem.
Viz také jak prodat zděděný podíl a pro koho jsme.