Poznámka: Tato stránka popisuje modelovou situaci. Není to konkrétní případ. Čísla jsou realistické rozsahy.
Modelová situace
Klient žije v zahraničí 20+ let — typicky USA, UK, Německo, Rakousko. Češtinu používá zřídka, český byrokratický a právní systém už neovládá. Po smrti rodiče v ČR zdědil 1/2 bytu v Praze (typicky 3+kk, vyšší kategorie, hodnota 5–7 mil. Kč).
Druhou polovinu vlastní příbuzný v ČR (sourozenec klienta, vzdálenější příbuzný). Druhá strana v bytě obvykle bydlí nebo ho pronajímá — má z něj užitek, nechce ho prodat.
Klient chce monetizovat svůj český podíl:
- Český byt nepotřebuje — má vlastní bydlení v cílové zemi.
- Vzdálenost komplikuje jakoukoli správu (oprava, daně, komunikace s nájemníkem).
- Chce peníze pro účely v cílové zemi (hypotéka, vzdělání dětí, důchodový plán).
Tržní parametry:
| Položka | Realistický rozsah |
|---|---|
| Tržní hodnota celého bytu v Praze | 5,5 – 7 mil. Kč |
| Teoretická hodnota klientova podílu 1/2 | 2,75 – 3,5 mil. Kč |
Hlavní výzva
Mezinárodní situace komplikuje prodej několika způsoby:
- Časový posun (6–9 hodin u USA) ztěžuje hovory s druhou stranou a českým úřadem.
- E-maily s odezvou 1–2 týdny prodlužují každé rozhodnutí.
- Bankovní převody přes hranice vyžadují SWIFT, apostily, překlady.
- Daňové implikace ve dvou jurisdikcích současně (Česko jako zdrojový stát, cílová země jako rezidence).
- Druhá strana v ČR může z opatrnosti zpožďovat reakce, protože nezná zahraniční komunikační kanály.
Klient v zahraničí typicky rezignuje po několika měsících vlastních pokusů a uvažuje o specializovaném výkupci s ještě většími ztrátami.
Modelový postup (co dělá Narovnáno)
Krok 1 — koordinace přes místního advokáta klienta
V cílové zemi klienta navážeme spolupráci s advokátní kanceláří specializovanou na mezinárodní dědické věci. Klient komunikuje v rodném jazyce s místním advokátem, který koordinuje s námi v Praze. Snižuje to chybovost a urychluje rozhodování.
Krok 2 — daňová analýza ve dvou jurisdikcích
Spolupracujeme s daňovým poradcem v ČR i v cílové zemi. Klíčové otázky:
- V ČR: splňuje klient časový test (2 roky bydlení / 10 let vlastnictví; u dědictví započítává doba zůstavitele)? Pokud ano, příjem osvobozen.
- V cílové zemi: je příjem z prodeje zdaňován tam? Existuje úmluva o dvojím zdanění (ČR má s většinou významných zemí)?
Tato analýza je klíčová pro klienta — bez ní by mohl ztratit 15–30 % výtěžku na zbytečných daních.
Krok 3 — vyjednávání s druhou stranou v ČR
V ČR navštívíme druhou stranu osobně. Strukturovaně mapujeme:
- Má druhá strana motiv vyplatit klienta? (Chce výhradní vlastnictví, plánuje refinancování, chce uklidnit rodinné vztahy.)
- Má bonitu na hypotéku pro vyplacení (typicky 2–3 mil. Kč)?
- Pokud ne, je ochotna jít cestou společného prodeje?
V této modelové situaci typicky druhá strana chce výhradní vlastnictví a má bonitu — cesta vyplacení klienta je realistická.
Krok 4 — znalecký posudek
Český soudní znalec ocení byt. Posudek přeložíme do jazyka klienta a zašleme přes místního advokáta.
Krok 5 — koordinace převodu
- Kupní smlouva přeložená do jazyka klienta s ověřením českého notáře.
- Apostila na podpis klienta (jeho místní notarizace musí být uznána v ČR).
- Mezinárodní bankovní převod přes SWIFT na účet klienta v zahraničí (5–10 dnů, poplatky 5–10 tis. Kč).
- Vklad do katastru v ČR po obdržení podepsané smlouvy.
Celý proces uzavření 4–6 měsíců od dohody.
Realisticky dosažitelný výsledek
| Položka | Realistický rozsah |
|---|---|
| Tržní hodnota bytu (znalec) | 5,5 – 7 mil. Kč |
| Teoretická hodnota klientova podílu 1/2 | 2,75 – 3,5 mil. Kč |
| Brutto vyplacení klienta | 3,0 mil. Kč (100 % tržní hodnoty) ✅ |
| − Naše provize 20 % (zahrnuje koordinaci českého i zahraničního advokáta, znalce, daňového poradce, apostily, překlady, SWIFT převody, smluvní servis) | −600 tis. Kč |
| Klient čistý zisk (před daní) | 2,4 mil. Kč (80 % tržní hodnoty) ⭐ |
| Daň v ČR | 0 Kč pokud splněn časový test |
| Daň v cílové zemi | Záleží — typicky kompenzována úmluvou o dvojím zdanění |
| Doba realizace | 10 – 14 měsíců |
Porovnání cest pro klienta
| Cesta | Klient čistě obdrží | Doba |
|---|---|---|
| Specializovaný český výkupce podílu | 1,5 – 1,8 mil. Kč | 4–6 týdnů |
| Klient zorganizuje prodej sám ze zahraničí | Často nedotaženo, nebo nízká cena | 1–3 roky |
| Soudní vypořádání s mezinárodním doručováním | 1,7 – 2,0 mil. Kč (dražba) | 3–5 let |
| Modelový postup s Narovnáno | 2,04 – 2,2 mil. Kč | 10–14 měsíců |
Rozdíl mezi výkupcem a Narovnáno je typicky 300–500 tisíc Kč ve prospěch klienta — i po naší 20% provizi a mezinárodních nákladech.
Co si z modelu odnést
- Spoluvlastník v zahraničí může prodat český podíl — situace je řešitelná, jen vyžaduje koordinaci.
- Komunikace přes místního advokáta klienta zvyšuje rychlost rozhodování a snižuje chybovost.
- Daňová stránka v mezinárodní situaci je kritická — bez analýzy by klient mohl ztratit 15–30 % výtěžku na zbytečných daních.
- Apostila a překlady prodlouží proces o měsíce — počítat s tím.
Pokud jste v podobné situaci
Žijete v zahraničí a vlastníte český spoluvlastnický podíl, ze kterého chcete ven? Popište nám situaci přes AI poradce v rohu obrazovky nebo si rezervujte krátký nezávazný hovor. Klient platí success fee až po úspěšném prodeji.
Viz také spoluvlastník v zahraničí.