Aktuální stav předkupního práva (od 1.7.2020)
Od novely občanského zákoníku z roku 2020 (zákon č. 163/2020 Sb.) je zákonné předkupní právo spoluvlastníků zásadně omezeno:
§ 1124 OZ — kdy předkupní právo platí
Předkupní právo spoluvlastníka existuje POUZE v případě:
- Podíl byl nabyt rozhodnutím o pozůstalosti (dědictvím).
- A jen po dobu 6 měsíců od nabytí podílu.
Mimo tuto výjimku — žádné zákonné předkupní právo spoluvlastníků v ČR neexistuje.
§ 1125 OZ — co předkupní právo znamená
Pokud platí, spoluvlastník chtějící prodat třetí osobě musí:
- Nabídnout podíl ostatním spoluvlastníkům za stejných podmínek.
- Vyčkat 3 měsíce (u nemovitých věcí) na jejich vyjádření.
- Pokud akceptují, klient je povinen prodat jim.
- Pokud neakceptují do 3 měsíců, právo zaniká.
Historie — proč se to změnilo
Před novelou (do 1.7.2020):
- Předkupní právo platilo trvale u všech podílů.
- Spoluvlastníci ho často využívali k blokaci prodeje.
Po novele (od 1.7.2020):
- Zákonné předkupní právo zaniklo ve standardních situacích.
- Zůstalo pouze u dědictví na 6 měsíců.
- Prodej podílů zjednodušen.
Co to znamená v praxi
Klient nabyl podíl kupní smlouvou
Žádné zákonné předkupní právo neexistuje. Klient může podíl prodat třetí osobě bez nabídky spoluvlastníkům.
Klient nabyl podíl dědictvím
| Doba od dědictví | Předkupní právo |
|---|---|
| Do 6 měsíců | Platí — musí nabídnout |
| Po 6 měsících | Zaniklo — prodej bez nabídky |
Jiný titul (dar, smlouva)
Záleží na konkrétní situaci. Doporučujeme ověřit s advokátem, zda neexistuje smluvní předkupní právo nebo zatížení v katastru.
Smluvní předkupní právo
Mimo zákonné existuje i smluvní — ujednání mezi spoluvlastníky:
- Vzniká dohodou (typicky při nabytí spoluvlastnictví).
- Musí být zapsáno v katastru pro účinnost vůči třetím osobám.
- Platí, dokud není zrušeno dohodou nebo soudem.
Vždy ověřte výpis z katastru — případné smluvní předkupní právo se tam objeví.
Praktický postup, když platí
Krok 1 — Identifikace platnosti
- Jaký titul nabytí?
- Kolik měsíců od dědictví?
- Existuje smluvní předkupní právo v katastru?
Krok 2 — Nabídka spoluvlastníkům
Doporučeným dopisem nebo přes datovou schránku všem spoluvlastníkům:
- Konkrétní podmínky prodeje (cena, splatnost, kupec).
- Lhůta 3 měsíce (u nemovitostí).
- Stejné podmínky jako pro třetí osobu.
Krok 3 — Vyčkání 3 měsíců
Spoluvlastníci mohou:
- Akceptovat — klient je povinen prodat jim.
- Odmítnout výslovně — klient může prodat třetí osobě.
- Nereagovat — po 3 měsících právo zaniká.
Krok 4 — Prodej třetí osobě
Po skončení lhůty klient prodá třetí osobě za stejných podmínek.
Pozor — porušení předkupního práva
Pokud klient opomine předkupní právo, spoluvlastník může do 3 let podat:
- Žalobu o nahrazení projevu vůle — soud nahradí klientův podpis a podíl převede na spoluvlastníka.
- Žalobu o náhradu škody.
To je významné riziko — neignorujte zákonné předkupní právo.
Detail v prodej podílu bez souhlasu.
Jak vám pomůže Narovnáno
V rámci success fee modelu:
- Ověříme platnost předkupního práva ve vaší situaci.
- Koordinujeme proces v souladu s § 1124–1125 OZ.
- Komunikujeme se spoluvlastníky o nabídce.
- Dohlížíme na lhůty (3 měsíce).
- Realizujeme prodej po skončení lhůty.
Cílíme na 100 % tržní ceny. Klient po naší 20% provizi obdrží 80 % tržní hodnoty čistě — nezávisle na tom, zda předkupní právo platí.
Popište nám situaci přes AI poradce v rohu obrazovky nebo si rezervujte krátký nezávazný hovor.
Viz také prodej podílu bez souhlasu, jak prodat zděděný podíl.