Poznámka: Tato stránka popisuje modelovou situaci. Není to konkrétní případ. Čísla jsou realistické rozsahy z trhu.
Modelová situace
Klient kolem 30–40 let, rozvedený před 5–10 lety. Byt v Praze (typicky 2+kk až 3+1) byl pořízen za manželství v SJM. Po rozvodu SJM nebylo formálně vypořádáno.
Pokud SJM není vypořádáno do 3 let od rozvodu, ze zákona vzniká podílové spoluvlastnictví 1/2 + 1/2 (viz SJM vs. spoluvlastnictví). Klient i bývalý partner v této modelové situaci tedy vlastní 1/2.
Typická konstelace:
- Bývalý partner v bytě nebydlí — pronajímá ho a nájemné si nechává.
- Klient v bytě také nebydlí — odstěhoval se po rozvodu.
- Klient chce peníze za svoji polovinu (vlastní bydlení, splacení dluhů).
- Bývalý partner odmítá komunikovat o vypořádání.
Tržní parametry:
| Položka | Realistický rozsah |
|---|---|
| Tržní hodnota bytu v Praze | 4 – 6 mil. Kč |
| Teoretická hodnota klientova podílu 1/2 | 2 – 3 mil. Kč |
| Brutto dosažitelné prodejem | 1,85 – 2,7 mil. Kč |
Hlavní výzva
Bývalý partner odmítá jednání, protože status quo mu finančně vyhovuje — bere nájemné z celého bytu. Klient nemá z nemovitosti nic, ale stále platí daň ze svého podílu.
Klient typicky zvažuje tři cesty, žádná není dobrá:
- Žaloba na zrušení podílového spoluvlastnictví — 2–3 roky soudního sporu.
- Prodej vlastního podílu výkupci — 55–65 % teoretické hodnoty.
- Status quo — žádné peníze, frustrace.
Modelový postup (co dělá Narovnáno)
Krok 1 — analýza reálné motivace druhé strany
Mapujeme finanční situaci bývalého partnera. Pokud má vlastní hypotéku nebo finanční tlaky, jednorázový příliv ze společného prodeje může být pro něj atraktivnější než pokračující nájemné.
Krok 2 — koordinace znaleckého posudku
Soudní znalec ocení byt. Posudek zašleme oběma stranám současně.
Krok 3 — předžalobní výzva s konkrétním návrhem
Strukturovaný návrh společného prodeje — kdo prodává, za kolik (cílově blízko tržní), přes koho, jak se dělí výnos a náklady. Přiložen znalecký posudek + předžalobní výzva s lhůtou 30 dnů.
V této modelové situaci bývalý partner typicky reaguje — vidí konkrétnost záměru a finanční výhodu jednorázového přílivu.
Krok 4 — společný prodej celé nemovitosti
Pražské pronajímané byty mají silnou poptávku ze strany investorů (kupují byt s aktivním nájemníkem). Koordinujeme makléřskou kancelář specializovanou na investiční nemovitosti. Doba prodeje 2–4 měsíce.
Krok 5 — vyúčtování přes notářskou úschovu
Peníze nejdou nikomu mezi rukama — notář rozdělí podle podílů.
Realisticky dosažitelný výsledek
| Položka | Realistický rozsah |
|---|---|
| Tržní hodnota bytu (znalec) | 4 – 6 mil. Kč |
| Realistická prodejní cena | 92–96 % tržní (3,7 – 5,8 mil. Kč) |
| Brutto klientův podíl po společném prodeji | 2,5 mil. Kč (100 % tržní hodnoty) ✅ |
| − Naše provize 20 % z klientova podílu (zahrnuje vyjednávání s druhou stranou, koordinaci makléře, právní servis, notářské úkony a celý proces od první výzvy po vyplacení) | −500 tis. Kč |
| Klient čistý zisk (před daní) | 2,0 mil. Kč (80 % tržní hodnoty) ⭐ |
| Daň z prodeje | 0 Kč pokud splněn časový test |
| Doba realizace | 4 – 7 měsíců |
Porovnání cest pro klienta
| Cesta | Klient čistě obdrží | Doba |
|---|---|---|
| Specializovaný výkupce podílu | 1,0 – 1,3 mil. Kč | 4 týdny |
| Status quo (žádná akce) | 0 Kč | nikdy |
| Soudní zrušení s dražbou | 1,3 – 1,6 mil. Kč | 2–3 roky |
| Modelový postup s Narovnáno | 1,48 – 2,16 mil. Kč | 4–7 měsíců |
Rozdíl mezi výkupcem a Narovnáno je typicky 400–800 tisíc Kč ve prospěch klienta — i po naší 20% provizi.
Co si z modelu odnést
- SJM nevypořádané do 3 let od rozvodu automaticky se mění na podílové spoluvlastnictví 1/2 + 1/2.
- Bývalý partner, který nebydlí v bytě a pronajímá ho, má často finanční motiv spolupracovat.
- Předžalobní výzva s konkrétním návrhem je obvykle účinnější než vágní hrozby.
- Pražské byty mají investiční kupce i s aktivním nájemníkem.
Pokud jste v podobné situaci
Bývalý partner blokuje prodej po rozvodu? Popište nám situaci přes AI poradce v rohu obrazovky nebo si rezervujte krátký nezávazný hovor. Klient platí success fee až po úspěšném prodeji.
Viz také bývalý partner blokuje prodej bytu.