Praktická a hodně frustrující otázka: platíte za něco, do čeho se často ani nedostanete.

Dva režimy, které je potřeba rozlišit

Výchozí režim: společně a nerozdílně. Spoluvlastníci jsou poplatníky daně z nemovitých věcí společně a nerozdílně. Přiznání podává jeden za celou nemovitost a správce daně může vymáhat celou daň po kterémkoli z nich. Kdo zaplatí, řeší vyrovnání s ostatními sám.

Režim samostatných přiznání. Podá-li některý ze spoluvlastníků přiznání pouze za svůj podíl, musí pak přiznání za svůj podíl podat každý spoluvlastník samostatně a každý přiznává a platí daň ve výši odpovídající svému podílu.

Pravidlo je v § 13a zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí.

Past, o které se moc nemluví

Přechod do druhého režimu spustí kterýkoli spoluvlastník sám, aniž by potřeboval souhlas ostatních. A ostatní se to nemusí dozvědět.

Kdo pak přiznání za svůj podíl nepodá, tomu správce daně stanoví daň z moci úřední i bez výzvy. Nedostanete tedy upozornění, že máte něco podat — přijde rovnou vyměření.

Pokud jste spoluvlastník a nevíte, v jakém režimu nemovitost je, vyplatí se to zjistit u místně příslušného finančního úřadu.

Termín a co ovlivňuje výši

Přiznání se podává do 31. ledna zdaňovacího období. Podává se jen tehdy, když se něco změnilo — typicky jste podíl nabyli, prodali, nebo se změnily rozhodné okolnosti. Pokud se nic nezměnilo, přiznání znovu nepodáváte a úřad vyměří daň podle posledního známého stavu.

Výši ovlivňují sazby podle druhu nemovitosti, místní koeficienty jednotlivých obcí a inflační koeficient. Pro rok 2026 činí inflační koeficient 1,0, daň se tedy kvůli inflaci automaticky nezvyšuje; rozdíly mezi obcemi dělají hlavně místní koeficienty.

Daň platíte i za podíl, který neužíváte

Daň je vázaná na vlastnictví, ne na užívání. Že vám druhý spoluvlastník neumožňuje do nemovitosti přístup, na povinnost platit nemá vliv.

Je to ale jeden z argumentů, proč takový stav neřešit donekonečna: platíte za aktivum, ze kterého nic nemáte. Možnosti řešení jsou v náhrada za užívání nad rámec podílu a ve vypořádání spoluvlastnictví.

Nepleťte si tři různé daně

  • Daň z nemovitých věcí — platí se každoročně z vlastnictví. O ní je tahle stránka.
  • Daň z příjmu z prodeje — jednorázově při prodeji, pokud nesplníte osvobození. Viz časový test.
  • Daň z nabytí nemovitých věcí — zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. Kupující dnes při nabytí nemovitosti neplatí nic.

Související: daň z nemovitosti po zdědění, spoluvlastník neplatí opravy.

Vychází ze zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, § 13a, stav k červenci 2026. Nejde o daňové poradenství; v konkrétním případě ověřte u místně příslušného finančního úřadu.