Nejčastější otázka při prodeji podílu hned po otázce ceny. A také místo, kde se na internetu nejčastěji plete pětiletá a desetiletá lhůta.
Rozhoduje datum nabytí
| Nemovitost nabyta | Časový test |
|---|---|
| do 31. 12. 2020 | 5 let |
| od 1. 1. 2021 | 10 let |
Prodloužení na deset let zavedla novela zákona o daních z příjmů a nepůsobí zpětně. Pokud jste tedy podíl zdědili nebo koupili v roce 2018, pořád vás zajímá pětiletá lhůta, i když prodáváte dnes.
Splníte-li časový test, je příjem z prodeje osvobozený podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů a v daňovém přiznání ho neuvádíte.
Dvě cesty k osvobození i bez časového testu
Bydliště dva roky před prodejem. Měli-li jste v nemovitosti bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozený bez ohledu na to, jak dlouho ji vlastníte. Je to samostatný důvod osvobození podle § 4 odst. 1 písm. a).
Použití na vlastní bytovou potřebu. Neosvobozený příjem lze osvobodit, použijete-li ho na obstarání vlastní bytové potřeby. Peníze je nutné použít do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po roce, kdy jste je přijali, a záměr je nutné oznámit správci daně ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Podmínky jsou v § 4b a stojí za to je konzultovat s daňovým poradcem, protože se snadno propásne termín.
U zděděného podílu je to jinak
Pokud jste podíl zdědili, může se vám do časového testu započítat i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel — ale jen za určité podmínky. Rozebíráme to samostatně v zděděný podíl a započtení doby zůstavitele, protože právě tady vzniká nejvíc omylů.
Když osvobození nesplníte
Příjem se daní jako ostatní příjem podle § 10. Pro rok 2026 platí sazba 15 % do základu daně 1 762 812 Kč a 23 % z části nad tuto hranici.
Dobrá zpráva: z tohoto příjmu se neplatí sociální ani zdravotní pojištění, bez ohledu na jeho výši.
Jako výdaj si můžete uplatnit pořizovací cenu, a u bezúplatně nabyté nemovitosti cenu určenou podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí, plus prokazatelné výdaje na opravy, technické zhodnocení a výdaje související s prodejem.
Každý spoluvlastník se posuzuje sám
Časový test se posuzuje u každého spoluvlastníka zvlášť podle toho, kdy a jak svůj podíl nabyl. Při společném prodeji celé nemovitosti tak může být jeden spoluvlastník osvobozený a druhý ne — a je dobré to vědět předem, protože to ovlivňuje, kolik komu reálně zůstane.
Související: daň z prodeje spoluvlastnického podílu, daň z nemovitosti po zdědění.
Vychází ze zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, stav k červenci 2026. Nejde o daňové poradenství — u konkrétního případu, zejména u bytové potřeby a započtení doby zůstavitele, se obraťte na daňového poradce.