Tohle je nejčastěji chybně vysvětlené pravidlo kolem prodeje zděděné nemovitosti a rozdíl mezi dvěma odpověďmi je pro vás v řádu statisíců.
Pravidlo v jedné větě
Do časového testu se započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel — ale jen byl-li příbuzným v řadě přímé nebo manželem.
| Po kom dědíte | Započítá se doba zůstavitele? |
|---|---|
| Rodič, prarodič, praprarodič | Ano |
| Dítě, vnuk, pravnuk | Ano |
| Manžel | Ano |
| Sourozenec | Ne |
| Strýc, teta, bratranec, sestřenice | Ne |
| Druh, družka, nesezdaný partner | Ne |
| Osoba bez příbuzenského vztahu | Ne |
Proč na tom tolik záleží
Většina lidí dědí po rodičích nemovitost, kterou rodiče vlastnili desítky let. Protože se doba započítává, je časový test splněný okamžikem nabytí dědictví a prodej podílu je osvobozený od daně z příjmu. Můžete tedy prodat hned, aniž byste cokoli danili.
Zdědíte-li ale po sourozenci nebo strýci, začíná vám časový test od nuly ode dne nabytí dědictví. A protože u nemovitostí nabytých od roku 2021 je test desetiletý, znamená to čekat deset let — nebo prodej zdanit.
Pozor na záměnu s příbuzenstvím obecně
Zákon o daních z příjmů mluví o příbuzném v řadě přímé, což je užší okruh než „osoba blízká” nebo „příbuzný”. Sourozenec je příbuzný v řadě pobočné — pro tenhle účel se nepočítá, i když jde nepochybně o blízkou osobu.
Podobně užší okruh, ale s jiným výčtem, používá občanský zákoník u předkupního práva spoluvlastníka. Ty dva výčty si neodpovídají a nelze je zaměňovat.
Když se doba nezapočítá
Máte pořád dvě další cesty k osvobození:
- bydliště v nemovitosti nejméně dva roky bezprostředně před prodejem,
- použití peněz na vlastní bytovou potřebu za podmínek § 4b, s oznámením správci daně.
Obojí rozebíráme v časový test při prodeji podílu.
Jaký výdaj si uplatníte u zděděného podílu
Nabyli-li jste podíl bezúplatně, je výdajem cena určená podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí — u dědictví tedy zpravidla ocenění ke dni úmrtí zůstavitele, které bývá součástí dědického spisu. K tomu můžete připočíst prokazatelné výdaje na opravy, technické zhodnocení a výdaje související s prodejem.
Ocenění z dědického řízení si proto schovejte — bez něj se výdaj prokazuje obtížně.
Související: jak prodat zděděný podíl, daň z prodeje spoluvlastnického podílu, zděděný podíl na nemovitosti.
Vychází ze zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 4 a § 10, stav k červenci 2026. Nejde o daňové poradenství. U delšího dědického řízení a u výpočtu výdajů doporučujeme ověření u daňového poradce.