Poznámka: Tato stránka popisuje modelovou situaci. Není to konkrétní případ. Čísla jsou realistické rozsahy.
Modelová situace
Klient (~35–45 let) zdědí 1/3 stavebního pozemku v okolí Brna (1 000–1 500 m², zóna pro výstavbu rodinného domu). Majoritní 2/3 vlastní příbuzný s dlouhodobým plánem pozemek zastavět — který nikdy nerealizuje.
Klient pozemek nepotřebuje, chce peníze. Majoritní strana 3+ roky odmítá jak vyplacení klienta, tak společný prodej. Typické výmluvy:
- „Ještě počkáme, pozemek roste.”
- „Až bude dcera/syn zpátky, postavíme.”
- „Nemám čas to teď řešit.”
Tržní parametry:
| Položka | Realistický rozsah |
|---|---|
| Tržní hodnota pozemku | 4 – 5 mil. Kč |
| Teoretická hodnota klientovy 1/3 | 1,3 – 1,7 mil. Kč |
Hlavní výzva
V této modelové situaci platí: majoritní strana nemá konkrétní plán, ale netuší žádný tlak, takže situaci dál odkládá. Klient stárne, peníze potřebuje, ale bez vnější intervence se nedostane nikam.
Klíč: změnit kalkulaci majoritní strany — udělat tahání času dražším než dohodu.
Modelový postup (co dělá Narovnáno)
Krok 1 — předžalobní výzva
Spolupracující advokát zašle poslední předžalobní výzvu s lhůtou 60 dnů a třemi variantami (vyplacení klienta / společný prodej / žaloba). V této modelové situaci majoritní strana typicky pokračuje v tahu času.
Krok 2 — podání žaloby
Žaloba k okresnímu soudu podle polohy nemovitosti. Petit: nařízení prodeje pozemku v dražbě s rozdělením výtěžku poměrně. Veškeré soudní náklady — poplatek, advokát, sepsání žaloby, zastoupení v řízení — hradíme my v rámci success fee. Klient nepředfinancovává nic.
Krok 3 — reakce majoritní strany
Žaloba doručena 2–3 měsíce po podání. Majoritní strana typicky podá vyjádření s námitkami (rodinný význam pozemku), ale soud je obvykle nepřijímá — § 1140 OZ dává spoluvlastníkovi právo na zrušení podílového spoluvlastnictví bez ohledu na rodinnou historii.
Krok 4 — znalecký posudek nařízený soudem
Soud nařídí znalecký posudek. 2–4 měsíce.
Krok 5 — typická změna strategie majoritní strany
Po 9–14 měsících řízení, těsně před prvním jednáním, majoritní strana typicky mění strategii:
- Najde si developera nebo investora, kterému prodá své 2/3, a developer chce s klientem dohodnout vykoupení posledního 1/3.
- Nebo souhlasí s vyplacením klienta přímo — vidí, že soud rozhodne pravděpodobně proti ní.
V této modelové situaci klient typicky volí kompromis — dohoda znamená rychlejší výplatu a eliminuje riziko dražby.
Krok 6 — uzavření
Smlouva o převodu klientova podílu, notářský zápis, vklad do katastru, vyplacení přes úschovu.
Realisticky dosažitelný výsledek
| Položka | Realistický rozsah |
|---|---|
| Tržní hodnota pozemku (znalec) | 4 – 5 mil. Kč |
| Teoretická hodnota klientovy 1/3 | 1,3 – 1,7 mil. Kč |
| Brutto vyplacení klienta (dohoda v průběhu řízení) | 1,35 – 1,5 mil. Kč (100 % tržní hodnoty) ✅ |
| − Naše provize 20 % (zahrnuje plné právní zastoupení, soudní cestu, znalce, notářské úkony, vklad do katastru, komunikaci, koordinaci developera) | −270 – 300 tis. Kč |
| Klient čistý zisk (před daní) | 1,08 – 1,20 mil. Kč (80 % tržní hodnoty) ⭐ |
| Daň z prodeje | 0 Kč pokud splněn časový test |
| Doba realizace | 16 – 22 měsíců |
Porovnání cest pro klienta
| Cesta | Klient čistě obdrží | Doba |
|---|---|---|
| Pokračování ve výzvách | 0 Kč | nekonečno |
| Výkupce podílu | 600 – 800 tis. Kč | 4 týdny |
| Plný soudní spor s dražbou | 0,8 – 1,0 mil. Kč | 2–3 roky |
| Modelový postup s Narovnáno | 0,9 – 1,2 mil. Kč | 16–22 měsíců |
Rozdíl mezi výkupcem a Narovnáno je typicky 200–400 tisíc Kč ve prospěch klienta.
Co si z modelu odnést
- Strategie „tahat čas” je u majoritního spoluvlastníka běžná — bez tlaku ze strany menšiny nemá motiv reagovat. Žaloba změní jeho kalkulaci rychle.
- Soudní řízení o pozemcích je obvykle rychlejší než o nemovitostech s budovami.
- Dohoda v průběhu řízení je typicky finančně lepší pro obě strany než dražba. 40–60 % případů v této modelové situaci končí dohodou.
- Veškeré soudní náklady — poplatek, plné právní zastoupení, sepsání žaloby, zastoupení u soudu, koordinaci znalce — hradíme my v rámci success fee modelu. Klient nepředfinancovává nic.
Pokud jste v podobné situaci
Máte podíl na pozemku, kde druhá strana dlouhodobě nereaguje na jakékoli návrhy? Popište nám situaci přes AI poradce v rohu obrazovky nebo si rezervujte krátký nezávazný hovor. Klient platí success fee až po úspěšném prodeji.
Viz také žaloba na zrušení spoluvlastnictví a doba soudního zrušení.