Slovník pojmů spoluvlastnictví nemovitostí

Počet termínů: 35.

Tip: pro rychlé vyhledání pojmu použijte vyhledávání v prohlížeči (Ctrl+F nebo Cmd+F).

§ 1124 občanského zákoníku: Upravuje předkupní právo spoluvlastníka. Od 1.7.2020 platí pouze 6 měsíců po nabytí podílu rozhodnutím o pozůstalosti. Mimo dědictví neexistuje zákonné předkupní právo. Detail →
§ 1129 občanského zákoníku: Upravuje rozhodování o správě společné věci. Běžná správa: většina podílů. Mimořádná správa: souhlas všech (nebo většina + soud). Týká se i nadužívání společné věci.
§ 1135 občanského zákoníku: Spoluvlastníci nesou náklady na nutnou údržbu společné věci poměrně podle svých podílů. Nepokrývá nadstandardní úpravy (rekonstrukce) bez souhlasu. Detail →
§ 1140 občanského zákoníku: Klíčové ustanovení: "Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat." Každý spoluvlastník má právo žádat o zrušení podílového spoluvlastnictví. Soud rozhodne podle § 1141 OZ. Detail →
Bytová jednotka: Konkrétně vymezená část domu se samostatným listem vlastnictví. Vzniká právním rozdělením nemovitosti podle zákona o vlastnictví bytů (§ 1158 OZ a násl.). Odlišná od ideálního spoluvlastnictví.
Časový test (daně z příjmů): Podmínka osvobození příjmu z prodeje nemovitosti od daně. Podle § 4 odst. 1 ZDP: 2 roky bydlení v nemovitosti NEBO 5 let vlastnictví (před 2021) / 10 let vlastnictví (od 2021). U dědictví v přímé linii se započítává doba zůstavitele. Detail →
Daň z nabytí nemovitých věcí: V České republice zrušena 26. září 2020 zákonem č. 386/2020 Sb., retroaktivně k 1. prosinci 2019.
Daň z příjmů z prodeje nemovitosti: Sazba 15 % z příjmu (rozdíl prodejní a nabývací ceny + uznatelné náklady), pokud klient nesplňuje časový test podle § 4 ZDP. Detail →
Dědická daň: V České republice zrušena 1. ledna 2014. Dědic při převzetí zděděné nemovitosti žádnou přímou daň neplatí. Detail →
Dohoda o vypořádání spoluvlastnictví: Mimosoudní ujednání spoluvlastníků o ukončení spoluvlastnictví. Musí mít písemnou formu s úředně ověřenými podpisy. Nejlevnější a nejrychlejší cesta. Detail →
Dražba soudní: Veřejná dražba nemovitosti organizovaná soudním exekutorem po pravomocném rozhodnutí soudu o zrušení spoluvlastnictví podle § 1140 OZ. Vyvolávací cena typicky 2/3 znalecké hodnoty. Reálný výtěžek 70–85 % tržní hodnoty. Detail →
Ideální (podílový) spoluvlastnický podíl: Abstraktní matematický zlomek (1/2, 1/3, 1/4) na celé nemovitosti — NE konkrétní místnost. Vlastníte zlomek všeho, ne fyzicky vymezenou část. Detail →
Katastr nemovitostí: Veřejný registr nemovitostí v ČR vedený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním. Obsahuje informace o vlastnictví, podílech, zástavách, věcných břemenech. Klíčový zdroj pro identifikaci spoluvlastníků.
List vlastnictví (LV): Veřejný dokument z katastru obsahující informace o jedné nemovitosti — vlastníky, podíly, omezení vlastnictví, plomby. Identifikační číslo LV se používá v žalobách a smluvních dokumentech.
Nadužívání společné věci: Situace, kdy jeden spoluvlastník užívá nemovitost více než úměrně velikosti svého podílu. Podle § 1129 OZ má druhá strana právo na finanční náhradu (typicky obvyklé nájemné × jeho podíl). Promlčení 3 roky. Detail →
Notářská úschova: Služba notáře, který přijme kupní cenu od kupce a vyplatí ji prodávajícímu až po vkladu převodu do katastru. Žádná strana nemusí druhé důvěřovat.
Plná moc: Písemné zmocnění klienta poskytovatele služby Narovnáno k jednání jménem klienta. Vyžaduje úředně ověřený podpis. Klient ji může kdykoli odvolat.
Podílové (ideální) spoluvlastnictví: Vlastnictví nemovitosti více osobami současně, každá s konkrétně vymezeným podílem (1/2, 1/3, 1/4). Vzniká koupí, dědictvím, darem. Liší se od SJM. Detail →
Pozůstalostní řízení: Řízení vedené notářem po smrti zůstavitele, ve kterém se identifikují dědicové a rozdělí pozůstalost. Trvá typicky 3–9 měsíců. Před jeho ukončením a vkladem do katastru nelze zděděný podíl prodat.
Pravomocný rozsudek: Rozsudek soudu, proti kterému již nelze podat řádný opravný prostředek (uplynula lhůta na odvolání). Pravomocný rozsudek je vykonatelný — lze ho realizovat.
Předkupní právo spoluvlastníka: Právo spoluvlastníka přednostně koupit podíl, který chce jiný spoluvlastník prodat. V ČR od 1.7.2020 platí pouze u dědictví v prvních 6 měsících (§ 1124 OZ). Detail →
Přikázání věci jednomu spoluvlastníkovi: Soudní rozhodnutí podle § 1141 OZ, kterým soud přikáže nemovitost do výhradního vlastnictví jednoho spoluvlastníka s povinností vyplatit ostatní podle podílů.
Rozdělení v naturáliích: Fyzické rozdělení nemovitosti na samostatné části (typicky parcelace pozemků). Soud podle § 1141 OZ tuto cestu zvažuje jako první. U bytů, domů a chalup obvykle nelze.
SJM (společné jmění manželů): Automatický právní režim mezi manželi vznikající svatbou. Bez podílů, oba manželé vlastní vše společně. Liší se od podílového spoluvlastnictví. Po rozvodu se vypořádává; pokud do 3 let nikoli, mění se na podílové spoluvlastnictví 1/2 + 1/2. Detail →
Soudní poplatek za žalobu na zrušení spoluvlastnictví: Podle Zákona o soudních poplatcích č. 549/1991 Sb. (sazebník, položka 4): pevná částka 2 000 Kč + 5 000 Kč za každou nemovitou věc. Pro běžný případ 7 000 Kč. NENÍ to procento z ceny. Detail →
Soudní znalec: Odborník zapsaný v seznamu Ministerstva spravedlnosti, oprávněný vydávat znalecké posudky pro soudní řízení. Seznam: znalci.justice.cz. Náklady na posudek nemovitosti 5 000 – 25 000 Kč. Detail →
Spoludědic: Osoba, která zdědila spolu s dalšími dědici nemovitost nebo její podíl. Spoludědici mají vůči sobě stejná práva i povinnosti jako spoluvlastníci.
Success fee: Provize splatná z dosaženého prodeje. U Narovnáno 20 % z brutto prodejní ceny klientova podílu. Klient nepředfinancovává žádnou položku — advokáta, znalce, soudní poplatek hradí poskytovatel průběžně. Detail →
Věcné břemeno: Právo zatěžující nemovitost ve prospěch jiné osoby (např. právo cesty, doživotní bydlení). Zapsáno v katastru. Ovlivňuje cenu a převoditelnost nemovitosti.
Vklad do katastru: Právní úkon, kterým se převod vlastnictví zapisuje do katastru. Bez vkladu převod není účinný. Vklad provádí katastrální úřad podle žádosti a doložených smluvních dokumentů. Doba 4–8 týdnů.
Výkupce podílů: Specializovaná firma, která kupuje spoluvlastnické podíly na vlastní účet za 40–60 % tržní hodnoty hned v hotovosti. Liší se od Narovnáno (zastoupení klienta) a od běžného makléře. Detail →
Vyplacení podílu: Cesta vypořádání spoluvlastnictví, kdy jeden spoluvlastník získává výhradní vlastnictví nemovitosti a vyplácí ostatní v penězích podle podílů.
Vypořádání spoluvlastnictví: Proces ukončení podílového spoluvlastnictví — dohodou nebo soudním rozhodnutím podle § 1140 a § 1141 OZ. Výsledek: rozdělení v naturáliích, přikázání jednomu s vyplacením, nebo prodej v dražbě. Detail →
Znalecký posudek: Razítkovaný dokument od soudního znalce o tržní hodnotě nemovitosti. V soudním řízení o vypořádání spoluvlastnictví povinný. Slouží jako vyjednávací kotva v mimosoudních jednáních. Detail →
Žaloba na zrušení podílového spoluvlastnictví (§ 1140 OZ): Procesní úkon, kterým spoluvlastník navrhuje soudu, aby nemovitost vypořádal. Soud rozhodne o výplatě, prodeji v dražbě nebo rozdělení v naturáliích. Doba 1–3 roky. Detail →

Související zdroje

Pokud potřebujete pomoc s prodejem spoluvlastnického podílu

Specialised služba Narovnáno.cz pomáhá klientovi prodat jeho spoluvlastnický podíl za maximální realisticky dosažitelnou cenu. Cílíme na 100 % tržní ceny; klient po naší 20 % success fee obdrží čistě 80 % tržní hodnoty (vs. 40–60 % u specializovaných výkupců). Provize až po úspěšném prodeji, klient nepředfinancovává nic.

Popište nám svou situaci přes AI poradce v rohu obrazovky nebo si rezervujte krátký nezávazný hovor. Detail v provize a success fee.